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资讯 北京政府正式搬迁,通州楼市如何演绎?

2019-01-12作者:心情说说来源:潇潇次阅读

1月10日晚上,北京市人民政府和市委举行了旧址摘牌仪式,正式告别了北京市中心。11日早晨,在通州北京行政副中心举行了揭牌仪式和升旗仪式,开启了北京城市副中心的时代。

从此北京是首都,通州是北京了。

北京市政府旧址位于东交民巷正义路2号,挂牌于1949年,到2019年,正好70年。所以今天的段子是市政府办公旧址70年产权到期,该摘牌搬家了。连北京市政府都遵守70年产权,这个制度一定是真的:)

一周之前,《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)》已经正式公布,接下来就是全面开足马力建设通州副中心了。

一座新城,一个新的北京,将在未来几年逐渐展示在我们的眼前。

通州的全面建设,对通州的楼市当然影响深远。

实际上,北京几乎是全国房地产调控最严格的城市,而通州又是北京调控最严格的区,供给端和需求端都被完全控制住了。即便如此,通州过去一年的房价表现仍然是北京各区中表现最坚挺的,从3月份一直涨到9月份。

下面我们从投资,人口,土地供给,产业等等重要因素来看看未来会如何影响通州的楼市。

投资

北京市已经公布,2018-2020年的三年间,将投资1万亿建设通州,预计将会启动1000个项目,重点其实还是在轨道交通、学校、医院等基础设施上面,未来三年城市副中心基本成雏形。

1万亿是个什么概念呢?

北京的新机场建后将是全国最大的机场,规划建设7条跑道,满足年旅客吞吐量1亿人次需求。新机场的总投资是799.8亿元1万亿可以建12个北京新机场

北京的地铁建设成本是大约10亿/公里,1万亿足够修1000公里地铁了,而截至现在北京的地铁总里程也不过574公里。

如此大体量的投资建设,3年之间就能让副中心的核心区变成一座高规格的全新都市。

通州现在的建设可以说如火如荼,尤其以行政办公区,运河商务区和环球影城最为火热。

去年10月中旬,笔者曾经专门前往副中心核心区,参观了解副中心建设的情况,行政办公区和运河商务区的建设确实都很惊艳。

人口

根据2017年通州区五项普查数据,副中心现在常居人口大约86万。到2035年城市副中心规划人口控制在130万。也就是17年的时间跨度,增加44万人,平均每年增长约2.5万人。如果按照一个家庭3个人,大约会增加8000个家庭,也就是每年8000套房的需求

目前副中心区域的二手房成交量大约就在8000套/年,这意味着以后的需求会翻一番。

北京市公务员东迁的人口总数,可能会高达40万。副中心正在建设大量的周转房,供公务员家庭居住。但是据笔者了解到,公务员周转房普遍面积比较小。大多数公务员可能已经在市中心置业,既然公务员的办公地点都迁到了通州副中心,距离城区比较远,再让公务员们每天往返市中心的住所和副中心通勤,既辛苦也不太现实。而住在周转房里,生活品质可能还不如以前,因此必然会有大量置业需求。公务员也是人,在副中心买房也是正常的改善需求。

因此总的来看,未来十多年,通州的购房需求都会很旺盛。

除了人口数量和购房需求之外,我们得提一下人口素质 - 通州未来增加的人口将以高素质人口为主,当然包括了公务员。

土地供给

通州已经三年没有供应商品房住宅土地了!

2016年全年无住宅供地,2017年仅成交3宗共有产权房地块,2018年全年成交1宗共有产权房地块。

直到2019年开年,通州才挂出了6块住宅土地,这6宗地块中有3宗限竞商品房地块。显然,《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)》没有正式确定之前,通州一直是压着住宅土地出让的。

由于长期没有商品房土地,副中心区域新房供给极少。副中心现在仅有两个新房项目,一个是通州万国城MOMA,一个是中国阙,中国阙目前还尚未取得预售证。

在供应不足,需求强烈的情况下,副中心的二手次新房价格也表现坚挺,尤其是运河公园旁边的几个次新小区,运河湾,bobo自由城,京贸国际城和K2百合湾等小区,价格坚挺,溢价较高。

当然,北京市也认识到了这个问题。北京市副市长隋振江今天在新闻发布会上表示,北京城市副中心要将产业用地和居住用地比例从现状的1:1.3调整到1:2,到2035年达到平衡,基本实现在副中心工作、在副中心居住。鼓励功能兼容和复合利用,就近满足居民工作、居住、休闲等需要。

从上述政策看,未来会大幅增加住宅用地,但需要注意的是,副中心区域内的住宅用地规划是比较少的,短中期内住宅供应短缺难以缓解。

轨道交通

地铁轨道,自然是副中心的建设重点。

到2021年,副中心将建成八通线东延线和7号线东延线。如下图所示,图片来自地铁族。

到2027年,将建成6号线东延(潞城-八各庄),18号线东段(永安里-师姑庄),21号线(怀柔科学城-良乡),D1线一期(北马庄-甘棠)和D4线(宋庄-台湖)。

当然除了上面的线路,别忘了还有被耽误两年的平谷线。现在线路已经确定,就等着最终公布,然后就可以赶工了。

产业

城市副中心不仅仅只有行政办公区,还有运河商务区,环球影城旅游度假区和宋庄文化产业区等等。

运河商务区

按照详细规划,运河商务区的目标是建设国际化现代商务区。引导京津冀区域性金融机构集聚,鼓励银行业金融机构在城市副中心设立京津冀区域性总部或一级分支机构,推动京津冀区域基金管理机构、符合条件的基金管理公司总部集聚。增强总部经济发展吸引力,加快要素市场的培育和发展。

简而言之,就是金融+总部。这显然是要跟丽泽商务区和朝阳区竞争商业资源了,我现在有点为丽泽商务区担忧,毕竟大型的金融总部资源是有限的。虽然丽泽的位置优越,基础建设一流,但毕竟是区级的啊。丽泽去跟通州竞争,是不是有点像曹云金去PK小岳岳?

环球影城

环球影城的建设正在全力推进,如果我们通州地铁的2021计划,先建设和先开通的地铁线路就是围绕环球影城的八通线东延和7号线东延,可见其重要性。

不过,如果买房的话,不建议买环球影城区域的。因为作为一个旅游度假区,必然是一个流动人口为主的区域,并不太适合自住和投资。当然,如果是出租或者民宿则比较适合的。

其他

其他的一些因素如绿化,教育等等,都不细说了,以后有机会再详谈。毫无疑问,按照现在的规划,通州以后的生态绿化和宜居性,是全北京一流的;而教育资源,也正在源源不断从市区往副中心输送和建设。

通州楼市基本面总结:

  • 需求比较旺盛,供应严重不足
  • 高收入人群持续流入
  • 巨量投资将快速改善基础设计和整体环境
  • 区域配套将在未来几年得以完善

通州的房价过去一两年没有快速上涨,主要是因为有严厉的调控。通州的楼市由于基本面强劲和城市的快速成长,未来房价应该会逐渐向上。我们预计严格的调控在未来几年不会放松,因此暴涨也很难出现。

另外,大家如果准备在通州买房,建议在155平方公里城市副中心范围内,不建议跑到通州其他区域去买。副中心是副中心,通州是通州。而且,买房别忘了多看看副中心的详细规划,不要买溢价太高的房子。

在北京买房,如果你既要求雪坡长,又要求速度快,那恐怕只有通州了。

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